Condominio con due soli proprietari, come si decide?

Inviato da Signor Leonardo

Domanda :

Salve,
abito in un appartamento al primo piano in una bifamiliare , di mia proprietà. Ci sono da effettuare spese per il rifacimento della facciata, causa deterioramento ma uno dei proprietari non vuole che vengano effettuati i lavori.
Come potrei riuscire a “convincerlo”?

Risposta :

Gent.mo Sig. Leonardo, il suo caso corrisponde al cosiddetto "condominio minimo", ovvero quello composto da due soli proprietari. Dopo anni di contrasti giurisprudenziali le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno stabilito che al condominio minimo si applicano le norme relative al condominio e non quelle relative alla comunione (sent. 2046/2006). Pertanto anche nel caso di due sole unità abitative in proprietà esclusiva all'interno di un edificio (o una molteplicità di unità abitative tutte appartenenti ad un unico proprietario, tranne una), laddove esista un rapporto di accessorietà tra i beni comuni ed i beni esclusivi (come nel caso delle facciate), lì esiste un condominio che, per la sua ridottissima compagine, viene definito minimo, al quale si applicano, come detto, le norme del codice civile relative al condominio. Nella pratica, tuttavia, viene meno il sistema di organizzazione e votazione dell'assemblea condominiale. Infatti non sarà possibile giungere a deliberazioni a maggioranza, ma le decisioni dovranno obbligatoriamente essere assunte all'unanimità, in difetto della quale l'assemblea non potrà validamente deliberare. Per superare il probabile stallo decisionale, che Lei difatti mi ha rappresentato, avrà sempre la possibilità di ricorrere all'Autorità Giudiziaria Ordinaria ai sensi dell'art. 1105, ultimo comma, c.c. ("Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore") in virtù del richiamo delle norme sulla comunione in generale effettuato dall'art. 1139 c.c. Resto a disposizione e la saluto cordialmente, Avv. Marco Bini