Parcheggio condominiale, consuetudini e regole

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Domanda :

Gentile avvocato,

vorrei cogliere l’occasione per porLe un problema normativo che interessa il condominio nel quale vivo. Mi spiego!

Secondo una norma del regolamento condominiale è stato stabilito, in tempi ormai remoti (1972?), che l’assegnazione delle aree di parcheggio ricavate nell’area condominiale retrostante la palazzina debbano essere sottoposte ad una rotazione triennale, ciò al fine di evitare un potenziale diritto di usucapione da parte di qualche proprietario. Ciò detto e da quanto mi risulta detta norma è quantomeno ridicola, perché a mio parere il predetto diritto reale potenzialmente accampato da qualcuno non potrebbe avere alcun seguito, visto che l’usucapione, da quanto mi consta, interviene solo nel caso in cui l’area viene utilizzata esclusivamente da una persona e della stessa area non se ne conosca la proprietà.

Per cortesia, gradirei un Suo qualificato riscontro.

Risposta :

Buonasera, prima di focalizzare la questione che Lei mi sottopone, occorre brevemente fare un cenno all'istituto dell'usucapione. L'usucapione è un modo per diventare proprietari di un bene senza bisogno di un contratto, di un testamento e, addirittura, senza bisogno di un accordo con il proprietario del bene. Nel nostro ordinamento l'usucapione del bene è consentita: a) anche se si è in mala fede (ipotesi nella quale il soggetto che usucapisce è a conoscenza dell'altruità del diritto) b) se si è posseduto il bene (cioè lo si abbia utilizzato o comunque se ne sia usufruito in qualche modo) per un periodo di tempo predeterminato ed in modo continuativo. c) se ci è comportati, durante questo periodo, come se si fosse i veri proprietari, cioè alla luce del sole e davanti a tutta la collettività. d) se l'acquisto del possesso non è avvenuto in modo violento o clandestino (per esempio, con un'appropriazione indebita, con la creazione di recinti per evitare al proprietario di riprendersi la sua proprietà, ecc.), altrimenti il termine per usucapire non inizia a decorrere (o inizia a decorrere dal momento in cui è cessata la situazione di violenza o di clandestinità). e) se il proprietario effettivo del bene si è disinteressato completamente di questa situazione, lasciando (in modo consapevole o inconsapevole) che il bene venisse utilizzato dall'altro soggetto. Pertanto, cercando di dare esauriente risposta al suo quesito, a parere del sottoscritto, pur essendo certamente complicato usucapire un'area di parcheggio condominiale, la norma regolamentare non pare completamente illogica, sopratutto se si considera che il bene, come sottolineato al punto "a", può essere usucapito anche in mala fede (e pertanto anche quando si conosca il soggetto proprietario del bene). Inoltre la Corte di Cassazione ha già avuto modo di pronunciarsi sull'argomento riconoscendo, ove ne sussistano i presupposti, la possibilità di usucapire aree e spazi condominiali (si veda, tra le altre, Cass. n.19478/2007 o Cass. n.10858/2014). Resto a disposizione e porgo Cordiali Saluti. Avv. Marco Bini